Che succede se il condominio deve eseguire dei lavori di ristrutturazione del tetto, della facciata, di un muro o di altre parti in comune? La nuova legge sul condomino impone all’assemblea di approvare la costituzione di un fondo cassa speciale in cui accantonare i pagamenti dei proprietari prima dell’espletamento dei lavori. Ciò onde pagare la ditta esecutrice dei lavori senza rischi di successive insolvenze. Ma procediamo con ordine.

Il fondo anti-morosi per i lavori di manutenzione

Il codice civile, nell’attribuire all’assemblea dei condomini il compito di decidere sulle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni da affidare alla ditta appaltatrice, nello stesso tempo la obbliga a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Questo significa che i condomini dovranno versare in anticipo le rispettive quote millesimali sui lavori da eseguire: i loro soldi, però, non verranno dati in anticipo alla ditta appaltatrice, ma saranno accantonati nel fondo speciale e poi versati alla ditta a lavori eseguiti. Il fondo cassa per gli interventi straordinari e le innovazioni deve quindi essere sempre di importo pari all’ammontare dei lavori. Fortunatamente i proprietari non hanno l’obbligo di pagare tutto e subito. La legge infatti consente loro di costituire gradualmente detto fondo, in funzione cioè del progressivo stato di avanzamento dei lavori (S.A.L.) in base a quanto stabilito nel contratto con la ditta. In termini concreti, significa che i condomini pagheranno, di volta in volta, e sempre in anticipo, i vari “stati di avanzamento dei lavori”, ma non l’intero corrispettivo. Non è quindi necessario versare l’intero fondo prima di avviare il cantiere, ma è possibile dilazionare il pagamento in più soluzioni. Nella delibera che approva il fondo è comunque necessario indicare le scadenze dei pagamenti relativi ai singoli condomini. Il limite di questo sistema – volto a evitare che la morosità dell’intero condominio si riversi in un danno per l’azienda costruttrice e per i condomini adempienti, ai quali il creditore potrebbe altrimenti rivolgersi (con un pignoramento) per ottenere il pagamento delle quote dei condomini morosi – presenta un difetto: la difficoltà nel reperire l’importo pari all’ammontare dei lavori rischia di paralizzare i lavori del cantiere, in attesa che tutti i condomini versino la loro quota.

Come funziona il fondo straordinario per i lavori di manutenzione straordinaria?

Il fondo cassa condominiale è un fondo vincolato, dedicato unicamente agli interventi di manutenzione straordinaria e finalizzato a una spesa precisa e mai generica. Da esso quindi non si possono prelevare i soldi per gestione ordinaria o anche urgente. Affinché la costituzione del fondo sia legittima, è necessario che siano contemporaneamente deliberate, nel modo più dettagliato possibile, le spese e le opere per le quali dovrà essere utilizzato. In particolare, è compito dell’amministratore rispettarne scrupolosamente la destinazione, inserendo nel preventivo annuale le quote di accantonamento dovute per il nuovo esercizio e, nel rendiconto annuale, l’entità delle somme accantonate, specificandone l’utilizzo. Per costituire il fondo straordinario è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (ma, in casi particolari, basta la maggioranza semplice, come ha precisato la Cassazione con la Sent. n. 17035 dell’11.08.2016). Qualora non si raggiunga il quorum necessario, ciascun condomino può ricorrere al giudice.

Anche per i lavori urgenti è necessario creare il fondo straordinario?

In caso di intervento straordinario divenuto urgente (si pensi ai gravi danni riportati dal tetto a seguito di una scossa di terremoto o di un temporale), non è più necessario costituire il fondo per i lavori straordinari. L’amministratore procede direttamente con la ripartizione, senza il voto favorevole dell’assemblea, che comunque deve essere informata alla prima udienza successiva. La spesa totale sarà ripartita in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Chi paga i lavori straordinari in caso di vendita della casa?

Qualora il proprietario di uno degli appartamenti in condominio venda il proprio immobile dopo che l’assemblea ha deciso di affidare lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, a dover pagare le relative quote dei lavori (salvo diversi accordi tra le parti) è colui che era proprietario dell’immobile “al momento della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di detti interventi” (Cass. sent. n. 24654/2010, anche Trib. Milano sent. n. 27/2016). Si prende in considerazione il momento in cui l’assemblea ha approvato il preventivo della ditta appaltatrice, autorizzando l’amministratore a firmare il contratto, e non quello in cui si è semplicemente dato a questi incarico di trovare il soggetto cui affidare i lavori. In pratica la delibera deve approvare gli interventi in via definitiva, con l’affidamento dell’appalto e l’individuazione del piano di riparto. Se il rogito per la vendita dell’immobile (e non semplicemente la sottoscrizione del cosiddetto compromesso) è avvenuto prima di questo momento, allora a pagare i lavori straordinari sarà il nuovo proprietario (l’acquirente) altrimenti è il vecchio titolare dell’appartamento. Di conseguenza, se le spese in questione sono state deliberate prima della stipula del contratto di vendita, ne risponde il venditore, e non importa che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. Quindi, anche nel caso di lavori pagabili a SAL, ossia a stati di avanzamento, secondo un piano rateale, anche le rate non ancora maturate alla data di vendita dell’immobile resteranno a carico del venditore. Fermo restando, tuttavia, che il condominio potrà chiedere i pagamenti anche all’acquirente (Art. 63, ult. co., disp. att. cod. civ), ma a quest’ultimo spetta il diritto di ottenere poi il rimborso dal venditore.